12 jul Oneerlijke bedingen in het huurrecht
Uitgangspunt in het Nederlands recht is dat partijen bij het opstellen van een overeenkomst alles mogen afspreken wat ze willen. Er is contractsvrijheid. Maar, die vrijheid wordt in verschillende situaties aanzienlijk ingeperkt, bijvoorbeeld bij overeenkomsten met consumenten waarbij dus ook aan de huurovereenkomst moet worden gedacht.
In een huurovereenkomst die tussen een professionele partij en een consument wordt gesloten mogen dus geen ‘oneerlijke bedingen worden opgenomen. Doe je dat wel, dan kan dat vergaande consequenties hebben. Maar, wat is een oneerlijk beding?
Oneerlijk beding
Wat is een ‘oneerlijk beding’? Dat staat in de wet. Bedingen die zonder meer onredelijk bezwarend en dus oneerlijk zijn, staan in artikel 6:236 Burgerlijk Wetboek. Dit noemt men de ‘zwarte lijst’. Dan hebben we ook nog een ‘grijze lijst’ waarin bedingen zijn opgenomen die vermoed worden oneerlijk te zijn. Deze staan in artikel 6:237 Burgerlijk Wetboek.
Richtlijn 93/13/EEG
Het consumentenrecht hanteert naast de hiervoor genoemde zwarte en grijze lijst, ook nog een Europese ‘blauwe lijst’. Deze lijst is opgenomen in een bijlage bij de Richtlijn 93/13/EEG. Volgens de richtlijn kwalificeert een beding als ‘oneerlijk’ als dit beding in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen in het nadeel van de consument aanzienlijk verstoort. De blauwe lijst bevat een niet-uitputtende opsomming van bedingen die in de verhouding tussen verhuurder en consument als oneerlijk kunnen worden aangemerkt.
Toepasselijkheid
De Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten is van toepassing op huurovereenkomsten voor woonruimte. De richtlijn heeft als doel consumenten te beschermen tegen contractuele ongelijkheid ten opzichte van professionele partijen. Onder professionele partij verstaat men de verhuurder die gedurende langere periode en/of meerdere woonruimtes verhuurt, zoals een investeerder of een corporatie.
De ‘blauwe lijst’
Wanneer sprake is van de verhouding zoals hierboven staat, moet de rechter – zo nodig ambtshalve – beoordelen of een beding onredelijk bezwarend is. De rechter kijkt dan zowel naar de zwarte en grijze lijsten als naar de blauwe lijst. Niet alle bedingen op de blauwe lijst zijn in alle gevallen en onder alle omstandigheden oneerlijk. Wat is dan de relevantie van deze lijst? Het feit dat een beding voorkomt op de ‘blauwe lijst’ vormt een indicatie dat dit beding oneerlijk is. Of het beding ook in het concrete geval als oneerlijk moet worden beschouwd, dient de rechter na te gaan aan de hand van de vraag of het in de context die aan de orde is, ook een aanzienlijke en ongerechtvaardigde verstoring oplevert van het evenwicht tussen de consument en de verhuurder. Anders gezegd: kon de verhuurder er redelijkerwijs vanuit gaan dat de huurder een dergelijk beding zou aanvaarden als daarover op eerlijke en redelijke wijze was onderhandeld?
Een greep uit de blauwe lijst bedingen:
- Het uitsluiten of beperken van wettelijke rechten van de consument;
- het is de verhuurder niet toegestaan om de consument die zijn verbintenis niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen;
- prijswijzigingsbedingen die de verhuurder het recht geven om zonder geldige, in de overeenkomst vermelde reden eenzijdig de voorwaarden van de overeenkomst, waaronder de tarieven, te wijzigen.
Is sprake van een oneerlijk beding, dan kan het beding worden vernietigd. Houd als verhuurder daarom alle lijsten goed in de gaten bij het opstellen van en huurovereenkomst met een consument !
Vragen
Heeft u vragen over deze blog of andere huurrecht kwesties? Benader dan gerust ons team van huurrecht via mr. J.W. (Jolanda) Vreugdenhil (vreugdenhil@tlcadvocaten.nl). Ook kunt u ons bereiken op 053-3033000 (Enschede) of 0523-745640 (Hardenberg) of via info@tlcadvocaten.nl.