09 mei Aanneming van werk en verborgen gebreken – Grote risico’s

Met de invoering van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) worden de risico’s voor aansprakelijkheid bij verborgen gebreken voor de aannemer aanzienlijk groter. Nu geldt nog dat de opdrachtgever moet kunnen bewijzen dat er sprake is van een verborgen gebrek, maar dat gaat veranderen.

Huidige regeling

In de wet is bepaald dat de aannemer na de oplevering van een werk niet meer aangesproken kan worden voor gebreken die op het moment van de oplevering zichtbaar waren. Dat geldt niet voor zogenaamde ‘verborgen gebreken’ – gebreken die op het moment van de oplevering wel aanwezig waren, maar niet zichtbaar zijn geweest. Voor deze verborgen gebreken kan de aannemer aansprakelijk zijn als de opdrachtgever hem daarvoor tijdig aansprakelijk stelt. Daarbij moet de opdrachtgever kunnen aantonen dat het gebrek op het moment van de oplevering al bestond en dat hij het gebrek niet eerder heeft kunnen opmerken (zie artikel 7:759 lid 3 BW). Met andere woorden, de bewijslast ligt bij de opdrachtgever.

Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb)

De huidige regeling voor de verborgen gebreken vond de wetgever onvoldoende bescherming geven voor de niet-professionele opdrachtgever als het gaat om aanneming van bouwwerken. Er is immers een groot verschil in kennis en inzicht tussen de professionele aannemer en de gemiddelde particulier. Om dit verschil in de onderlinge positie aan te pakken is de nieuwe Wet kwaliteitswaarborging voor het bouwen opgesteld waarin niet langer onderscheid wordt gemaakt tussen zichtbare en verborgen gebreken. In de nieuwe wet is opgenomen (artikel 7:759 lid 4 BW):

“In afwijking van het derde lid, is bij aanneming van bouwwerken de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgeer worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In andere gevallen kan van dit lid alleen ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen.”

Met deze toevoeging wordt het doorslaggevend of de gebreken daadwerkelijk zijn opgemerkt, en niet langer of de gebreken ook eerder konden (en hadden moeten) worden ontdekt. Daarbij verschuift de bewijslast van de opdrachtgever naar de aannemer. De aannemer moet kunnen aantonen dat het gebrek niet aan hem toe te rekenen is.

En nu?

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is nog niet in werking getreden, dat wordt na 1 januari 2023 verwacht. Voor de aannemer nu dus nog tijd om zijn procedures aan te passen om daarmee de risico’s zoveel mogelijk te beperken. Zo wordt bijvoorbeeld een goed proces-verbaal van oplevering nog belangrijker. Ook kan voor zakelijke opdrachtgevers deze verregaande aansprakelijkheid contractueel uit worden gesloten. Let wel, een verwijzing in de algemene voorwaarden is daarvoor niet voldoende.

Vragen

Heeft u vragen over deze blog en/of heb je advies nodig ter voorbereiding op de inwerkingtreding van de Wkb? Benader dan gerust één van onze specialisten;
– In Enschede: mr. C.A.M. (Carl) Luttikhuis – per e-mail luttikhuis@tlcadvocaten.nl of telefonisch 053-3033000
– in Hardenberg: mr. J.W. (Jolanda) Vreugdenhil – per e-mail vreugdenhil@tlcadvocaten.nl of telefonisch 0523-745640 / 06-41806618